年内涨幅超 110%，绿地控股减持雅生活服务逾 10 亿元
2019-10-22 15:42:18   来源：东方头条   

物业管理是一个与老百姓息息相关的行业，近年来，我国城镇化进程加快，人均可支配收入增长，房地产行业进入了快速发展，物业管理需求越来越高。据数据显示，2018 年中国物业服务百强企业管理面积均值达 3718.1 万平方米，同比增长 17.52%；百强企业在管项目数量均值为 192 个，较上一年新增 14 个。

雅生活服务 ( 03319-HK ) 于 2018 年 2 月 9 日从雅居乐集团成功分拆在港上市，是雅居乐集团旗下的物业公司，主要有物业管理服务、社区增值服务及外延增长服务三大业务。据中国指数研究院，公司在 "2019 中国物业服务百强企业 " 排名第七名，综合实力再次提升。

10 月 15 日，雅生活服务发布公告称，绿地集团旗下全资附属公司绿地金融于 2019 年 10 月 15 日在公开市场出售 50 百万股 H 股雅生活服务股份，平均价格为 21.18 港元 / 股，出售资金 10.59 亿港元。出售股份后，绿地金融目前持有 5000 万 H 股和 1 亿股非上市股，合共占雅生活服务已发行股本总数由原本 15% 下降至 11.25%。第一大股东是中山雅生活企业管理服务有限公司，占雅生活服务总股本比例 53.46%，雅生活服务背靠雅居乐集团 ( 03383-HK ) 和绿地控股 ( 600606-CN ) 两大控股股东。

截至 2019 年 6 月 30 日止，公司的在管面积及合约面积分别为 211.2 百万平方米及 324.6 百万平方米。其中，来自雅居乐集团和绿地控股的合约面积分别累计达 73.2 百万平方米及 34.1 百万平方米，占公司的合约面积比例约为 33.06%。可见，这两个背后的大股东为雅居乐服务带来大量的业务支持。

收购速度加快，在管面积快速增长

截至 2019 年 6 月 30 日，公司总在管面积 211.2 百万平方米，较 2018 年 12 月 31 日止的 138.1 百万平方米增加 73.1 百万平方米，增长率为 52.9%。仅仅半年时间，雅生活服务的总在管面积增长率超过一半，这不仅仅来自两大控股股东的资源，更来自于公司通过收购来快速扩张。

截至 2019 年 6 月 30 日，公司新增来自雅居乐集团和绿地控股的在管面积分别是 2.3 百万平方米和 3.1 百万平方米，而公司在今年上半年通过收购青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关为公司带来的新增在管面积分别是 5.9、9.8、30 和 17.9 百万平方米，占上半年新增在管面积的 87%。

下半年以来，公司收购脚步开始有所放缓，于 2019 年 9 月 26 日，公司以固定对价为 15.6 亿元收购中民物业集团 60% 股权。从 2016 至 2018 年，中民物业集团收入由 23.16 亿元 ( 人民币，下同 ) 增长至 30.02 亿元，净利润由 1.45 亿元增长至 1.81 亿元，市盈率在 12.5 倍左右，属于优质物业资产。

除了在管面积的增加，公司的物业管理费单价也在上升，截至 2019 年 6 月 30 日止六个月，公司来自雅居乐集团及绿地控股住宅物业管理费单价中位数由截至 2018 年 12 月 31 日止全年的 2.99 元╱平方米╱月增长至 3.04 元 / 平方米 / 月，增长比例为 1.67%。来自第三方物业管理开发的住宅项目（不包括收并购）管理费单价由由截至 2018 年 12 月 31 日止全年的 1.86 元╱平方米╱月增长至 2.04 元 / 平方米 / 月，增长比例为 9.68%。

收入与净利齐飞

由于雅生活服务的快速收购以及物业单价的上涨，公司的收入和净利润也在快速增长阶段。截至 2019 年 6 月 30 日止六个月，公司的收入为 22.41 亿元，较去年同期 14.06 亿元增长 59.44%，净利润为 5.41 亿元，较去年同期 3.32 亿元增长 62.88%，毛利率为 37%，较截至 2018 年 12 月 31 日止 12 个月 36.3% 增长 0.7 个百分点。

公司在今年上半年的扩张速度很快，截至 2019 年 6 月 30 日止，公司的现金及等价物达 43.5 亿元，较 2018 年 12 月 31 日止的 48.08 亿元下降 9.5%。资产负债比例也在进一步增长中，于 2019 年 6 月 30 日，公司的资产负债比例为 33.6%，较 2018 年 12 月 31 日的 24.5% 增长 9.1 个百分点，虽然公司的资产负债比例在增加，但仍处于行业较低水平。

由财华社统计 2018 年中国物业服务百强企业当中的五家，于 2019 年 6 月 30 日，碧桂园服务（06098-HK）、中海物业（02669-HK）、绿城服务（02869-HK）、祈福生活服务（03686-HK）、彩生活（01778-HK）的资产负债比率分别为 47.49%、64.62%、63.29%、35.7% 和 62.95%，雅生活服务在这几家大型物业公司的资产负债率最低。

年内涨幅超 110%

今年以来，房地产物业公司保持高速增长，股价上也有很好的表现，2019 年 1 月 2 日至 10 月 16 日收盘，雅生活服务的股价增长 115.5%，8 月 6 日至 10 月 16 日收盘，短短两个半月时间，雅生活服务的股价增长 62.63%。

对比碧桂园服务、中海物业、绿城服务、祈福生活服务、彩生活五家房地产物业公司的市盈率（TTM）和市净率，雅生活服务市盈率（TTM）和市净率处于行业中等水平。

从估值水平来看，雅生活服务拥有雅居乐集团和绿地控股两大地产提供物业服务业务，现金及等价物在合理水平，资产负债低于行业平均水平，市盈率（TTM）和市净率也在行业平均水平。

从行业上来看，近年来，我国人均水平的提高，人们对物业的要求增加，带动物业行业的发展。而近年来，物业行业集中也在提高，雅生活服务作为物业行业的领先企业，有望得益于行业集中度的提高。